文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(s大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别hī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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