文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商(shā十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思ng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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