近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tó外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭u)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(ch外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭éng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭