导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用ong>

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。