近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只RE黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑ITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REIT黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑s（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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