万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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