OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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