近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。<陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌/p>

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(d陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌òng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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