万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能不拘于时句式类型，不拘于时句式还原网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ng>地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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