OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次>

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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