近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(m2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单ù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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