饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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