5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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