近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权RE去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗ITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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