一线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么(me)重要？首先(xiān)二手房指导价(jià)被称为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个(gè)还在“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深圳(zhèn)是房价前三的核心(xīn)城(chéng)市。所以，深圳的一(yī)举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手(shǒu)房指导价(jià)如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式(shì)结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网(wǎng)签备案(àn)价和评估价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成(chéng)了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方(fāng)文(wén)件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目(mù)前深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参(cān)考价(jià)办理按揭”。所(suǒ)以还(hái)需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃进认为(wèi)，本次(cì)政策大(dà)概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域(yù)按(àn)照新的规则进行，但不(bù)会出(chū)台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横空出(chū)世(shì)。当时，深(shēn)圳一口气(qì)公布了全市3595个(gè)小区的参(cān)考(kǎo)价(jià)，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心(xīn)区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照(zhào)当时的市场价(jià)打了5折(zhé)、6折来(lái)“指导”，银(yín)行只能按(àn)照指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)来计(jì)算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深知(zhī)为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如(rú)果指导价(jià)打七折即700万，那么首(shǒu)付3成(chéng)210万，加(jiā)上需要全款(kuǎn)支(zhī)付的(de)部分，实际首付去(qù)到(dào)了(le)510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失(shī)去了购房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证(zhèng)明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核(hé)弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施(shī)二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹(dǔ)。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大(dà)中城市(shì)房价只有6个同比上涨，其(qí)他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉(chén)重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中心数(shù)据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市(shì)场高(gāo)峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近(jìn)参考(kǎo)价的(de)房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经历(lì)其(qí)中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买(mǎi)家的(de)实际购房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平(píng)，叠加(jiā)这(zhè)三年的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这(zhè)两年感受到(dào)了太(tài)多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)量(liàng)创下多年新低，学区房神话(huà)不(bù)再，房产(chǎn)中介(jiè)的日子(zi)难过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼(lóu)市的基(jī)调下，2022年以来(lái)，实(shí)施(shī)了(le)二手房指导价的城(chéng)市(shì)陆陆续续(xù)低调(diào)退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着(zhe)了(le)。

　　近(jìn)日，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策(cè)。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销售价格变动(dòng)情况(kuàng)来看(kàn)，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二手房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年(nián)依然是下(xià)降(jiàng)的。

　　北京、上(shàng)海已(yǐ)经同比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房(fáng)“带押过(guò)户”全国实施，这是一条(tiáo)被(bèi)广泛好评的(de)新政。对(duì)于激活(huó)二手房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国(guó)民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从字面理解一(yī)下(xià)这(zhè)两(liǎng)个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行了(le)，上面不就塌了(le)嘛(ma)？压(yā)舱石(shí)如果压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波正在路上(shàng)...

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