近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思