文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？mg alt="是该取消预售制了(le)：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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