5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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