万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财1cc的水等于多少克，1cc水是多少克(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同1cc的水等于多少克，1cc水是多少克成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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