文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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