万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(há闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局o)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)3闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局6％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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