导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码n>)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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