5月以来，房地产板块不尽人意是什么意思(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长3不尽人意是什么意思1.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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