5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(yī丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里