近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响作家许地山简介，许地山简介资料了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn作家许地山简介，许地山简介资料)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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