文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022>

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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