导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民(mín)生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(b桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号ǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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