文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形苏三起解的故事，苏三起解的故事简介成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％苏三起解的故事，苏三起解的故事简介。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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