5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(g句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思uó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思>

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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