盱眙的邮编号码是多少啊

　　文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)盱眙的邮编号码是多少啊售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huá盱眙的邮编号码是多少啊n)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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