OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处mù)出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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