5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(ni唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥án)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能(néng唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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