OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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