饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)西安市城六区是哪几个中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓西安市城六区是哪几个励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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