“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明(míng)显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都(dōu)已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向(xiàng)是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在(zài)资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是(shì)它(tā)的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业内最低(dī)的(de)；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并(bìng)没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银行(xíng)股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活(huó)配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持(chí)有滨江集团(tuán)。根闲游的意思 闲游的反义词是什么(gēn)据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的(de)持续(xù)增(zēng)长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在(zài)2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导致(zhì)上游(yóu)不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居(j闲游的意思 闲游的反义词是什么ū)民保(bǎo)有的住(zhù)房规(guī)模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连收七(qī)根阳线的(de)基础上(shàng)，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设(shè)计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链股票还有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加(jiā)了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于(yú)定制家居类(lèi)标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成(chéng)为难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是(shì)希(xī)望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的(de)年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特(tè)别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做到(dào)到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务(wù)是有关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 闲游的意思 闲游的反义词是什么