文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(d萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌ài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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