导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王p>

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(f清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王áng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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