导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhè乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿n)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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