文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年实属和属实区别在哪，实属与属实的区别时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万实属和属实区别在哪，实属与属实的区别套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)实属和属实区别在哪，实属与属实的区别p>

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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