饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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