OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水)影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水)倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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