导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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