5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(y为什么风流女人看指甲ǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀为什么风流女人看指甲入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也为什么风流女人看指甲(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 为什么风流女人看指甲