近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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