近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(d亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思à)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(t亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思ōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàn亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思g)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思