近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7赓续前行是什么意思，赓续前进的意思只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项(xià赓续前行是什么意思，赓续前进的意思ng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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