近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào女生工资多少算正常，女生工资多少算正常)期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及RE女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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