万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。201做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思2年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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