导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语p>

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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