5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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